Condomínio
Introdução
Via de regra, diz-se que a
propriedade pertence a somente um sujeito de direito, todavia, ocorre hoje no
direito brasileiro a acepção de propriedade por mais de um sujeito, em que se
pode perceber a existência da propriedade também nos chamados condomínios. Há,
ainda, há divergências doutrinárias no que concerne ao estudo sobre a
propriedade condominial, despertando, ainda, a preocupação de alguns
doutrinadores, como por exemplo, Clóvis Beviláqua, ao dizer que o condomínio é
uma forma anormal de propriedade. Existe o caráter anormal do condomínio, em
princípio, pois há certa resistência em conceber que um mesmo objeto possa ser
titulado por mais de um sujeito de direito, que possui o poder de proprietário
ou domínio. Pois bem, ainda que controverso, o fato é que tal instituto se
torna mais comum sua compreensão e extensão no âmbito do direito e em meio à
sociedade atual.
Portanto,
o condomínio ou compropriedade é o direito de propriedade que mais de um
sujeito de direito titula sobre determinado objeto ou bem, devendo atingir as
suas funções sociais a fim de beneficiar a coletividade dos que condominam.
1
Do Condomínio Voluntário.
1.1
Conceito e espécies. O condomínio fechado.
O conceito que temos de propriedade é que uma única pessoa possua
um bem, que está ligada a uma subtração excluindo qualquer outro sujeito
relativo ao bem, porem, temos casos em que este mesmo bem possa ser agregado a
mais de uma pessoa e passa a ser chamado de condomínio. A comunhão ocorre no
momento em que duas ou mais pessoa possuem uma pluralidade de vontade sobre um
direito real, podendo ser este a usufruto, servidão, uso e habitação
definidamente como condomínio em geral a comunhão de propriedade.
Podemos elencar a indivisão de uma comunhão quando se tratamos
de falecimento de um proprietário, no
qual deixa o bem para dois ou mais herdeiros; da coisa que foi alienada a dois
ou mais adquirente; um negócio adquirido por dois ou mais indivíduos; da
ocupação feita por duas ou mais pessoa a uma coisa que no tinha dono. Sempre
que houver um direito elementar do proprietário e esse pertencerem a mais de um
titular, existirá um condomínio ou domínio comum sobre o bem ( CC, art. 1.228),
cabendo a cada um de seus condôminos o direito ideal sobre a coisa, assegurando
uma quota ou fração ideológica e não material, ficando atribuída a exclusividade jurídica ao conjunto a
qualquer pessoa estranha àquela coisa. Quando ao que rege ao direito real, este
não há de haver intervenientes de conflitos, uma vez que cada condômino exerce
o direito de propriedade de propriedade, por ser uno e de incidência ideais
sobre cada um.
O CC disciplina o condomínio em geral, sejam eles nas suas
modalidades tradicional ou comum, voluntário, necessário ou legal. (art. 1.314,
1.327).
·
Condomínio Convencional ou voluntário; Essa
modalidade vem do animus, de cada
individuo quando suas ou mais pessoa adquirem um mesmo bem.
·
Eventual; esse vem da vontade de terceiro. Um
doador ou testador quando trás uma liberalidade a múltiplas pessoas.
·
Legal ou Necessário; O que vem da lei, tais
como Muros, cercas, paredes etc.
As formas de condomínio podem ser notadas nas seguintes
categorias: a pro diviso ou pro indivio, transitório ou permanente, sendo no
primeiro conjunto, o pro diviso há uma mera aparência de condomínio, embora
tenha comunhão de direito. Isso se dá pelo fato de cada um ter uma parte certa
da coisa, ao passo que no pro indiviso, a comunhão é de direito de fato, pois
nele não há partes certas. O segundo conjunto, transitório, é aquele que pode
ser desfeito a qualquer tempo pela vontade de qualquer condômino, chamamos de
eventual ou convencional, ao passo que o permanente, é o legal e perdura
enquanto existir a situação que o determinou. Ex. uma parede, divisória. O
Objeto poderá este ser universal quando abrange todos os bens ou singular
incidente sobre coisas determinadas.
Os condomínios fechados se diferem dos edilícios, são lotes
fechados que nenhum vinculo tem com os edilícios. São proliferados em virtudes
de segurança familiar ou individual e cada um tem demarcado seu espaço, ao
passo que no edilício, uma torre de um edifício considera-se um bem comum aos
usuários daquele condomínio.
No condomínio fechado há um compromisso que foi reconhecido
jurisprudencialmente, associações no que tange a cobrança de taxas de serviços
e manutenção para evitar que algum se beneficie sem o cumprimento da obrigação,
porém essas taxas não podem ser impostas aos condôminos que não aderiram ao ato
que instituem os encargos, porém, advém do colegiado a solução que diz que as
taxas dos serviços de limpeza e manutenção são de bem comum e ela deve ser
respeitada para o bem estar de todos que ali convivem.
1.2
Direitos e deveres dos Condôminos.
(Art. 1.314 do CC). Esse artigo contempla que cada um poderá usar
a coisa conforme sua destinação, exercendo os direitos compatíveis com a
indivisão e defendendo sua posse.
Ao aludir que o condômino poderá exercer os direitos sobre a
coisa, que cada um tem de direito, esses não poderão impedir que os outros
usufruam dos direitos respectivos a sua quota parte e qualquer compossuidor
poderá se valer do interdito para possessório ou da legitima defesa para
tolhimento de qualquer outro compossuidor exerça uma posse exclusiva sobre
qualquer parte da comunhão. Poderá ser instituída aos coproprietários uma
divisão de fato para a utilização pacífica do direito de cada um definido
apenas a parte definida.
O direito de usar não dá ao condômino o poder de mudar sem o
consentimento dos demais, ficando também obrigado a reparar o dano que por
ventura venha causar. Os frutos percebidos da coisa comum são também de direito dos demais.
Se o imóvel estiver locado a terceiro, tem o condômino de pedi-lo
para uso próprio, sendo, também, que nenhum condômino poderá sem prévio
consenso dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos (art.
1.314, § único). Embora o condômino possa usar a coisa ele tem que sujeitar-se
a deliberação da maioria.
No que tange aos herdeiros, qualquer coerdeiros poderá exigir a
universalidade da herança ao terceiro que indevidamente a possua, sendo que
esse último, não poderá opor-lhe, em exceção, seu caráter principal.
Os deveres dos comproprietários correspondem ao uso da
administração da coisa comum, sendo correspondentes as obrigações recíprocas;
podem usar a coisa comum sem que essa não seja deteriorada privando os outros
consortes, a despesa referente à conservação da coisa e interesse comum deverá
ser de responsabilidade de todos.
O Aludido art. 1.316 cc, vislumbra que as dividas que forem assumidas
por demais condômino, a renuncia lhes aproveita... adquirindo assim a parte
ideal de quem renunciou, na proporção que lhe foi paga e quando a divida for
adquirida por todos consorte, sem a imputabilidade da parte de cada um, essa se
entenderá que que cada qual se obrigou na proporcionalidade de cada quinhão na coisa comum. Se a divida for
contraída por um dos consortes, em proveito a comunhão, obriga-se o
contratante, porém é lhe assegurado o direito de regresso contra os demais (art. 1.318 CC,).
1.3
Extinção do condomínio.
O artigo 1.230 dispõe da divisão da coisa comum, porém se os
condôminos fizerem um pacto de não dividi-la, este valerá por cinco anos sendo
passível de prorrogação. Se a divisão foi estabelecida por doador, entender se
á da mesma forma, todavia, se grave razões subjacente a coisa, poderá o juiz
determinar a divisão antes do prazo.
A divisão é o meio adequado para findar o condomínio, porém,
poderá esta ser amigável ou judicial, desde que todos sejam maiores e capazes e
a primeira hipótese terá que ser feita por escritura pública, sendo que a
judicial se não houve acordo entre os condôminos.
A ação de divisão é imprescritível e poderá ser ajuizada a
qualquer tempo. No caso de posse de um condômino na comunhão, e essa veio a
cessar, a prescrição consumar se á aquisitiva, não sendo mais passível de
divisão.
A jurisprudência tem admitido tal modalidade aquisitiva em casos
especiais, quando um condômino tenha a posse exclusiva de um usocapiendo e na
aparência de dono da coisa, impedindo a composse de demais condôminos. O mesmo
acontecerá quando diversos condôminos possuírem a posse por quinze anos e a
divisão é simplesmente declaratório e não atribuída a propriedade.
1.4
Administração do condomínio
Os condôminos poderão usar a coisa comum pessoalmente, salvo
alguma possibilidade que os impeçam, a coisa deverá ser administrada, vendida
ou alugada.
Se os consortes resolverem que a coisa deve ser administrada, a
maioria deverá escolher o administrador que poderá ser estranho ao condomínio e
escolheram também a forma que será o regime de administração.
O art. 1.324 CC alude que administrar sem oposição dos outros se
presume representante comum e por não ter animo de dono não poderá esse
usucapiar, salvo em situações excepcionais. Os poderes que são conferidos a
esses, são administrativo, não podendo exercer poderes especiais tais como
alienação a coisa comum.
Os casos em que o condomínio tenha um administrador o que
prevalecerá sempre será a maioria, sendo desprezada a minoria.
2
Do condomínio Edilício.
Embora a propriedade horizontal seja desde a idade média, o
sistema existente não tem uma disciplina jurídica bem definida para
regulamentar convenientemente.
No Brasil, o código nada dispôs sobre o assunto. No entanto depois
da primeira guerra mundial, com inicio a era industrial, gerou um grande
aumento demográfico valorando os terrenos urbanos e com necessidade de
aproveitar espaços culminou a instituição de condomínios nos prédios de mais de
um andar distribuído por mais de um proprietário.
O primeiro diploma a tratar do condomínio edilício ou em
edificações foi o decreto lei 5.481/28 que regulou timidamente a matéria e
posteriormente modificado pelo decreto lei 5.234/48, quando veio à lei 4.591/64
que regulou com mais vigor as edificações e que, tal lei foi recepcionadas pelo código de 2002
regulando os direitos e deveres dos condôminos bem como as competências das
assembleias e dos síndicos.
Caracteriza o condomínio edilício pela apresentação de uma
propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa, sendo que cada
condômino seja titular da unidade autônoma e titular de partes ideais que são
partes comuns a todos que ali residem.
2.1
Natureza Jurídica
São abordadas algumas teorias de natureza jurídica sobre o
condômino edilício, como é o caso da teoria da comunhão de bens, mas logo se
afasta ao perceber que, embora tenha uma comunhão de bens estabelecida, cada um
dos proprietários é titular de uma unidade, restando apenas o bem comum entre
os condôminos.
Devidos a contrapontos para identificar a natureza jurídica, o
condomínio edilício não tem personalidade jurídica, resguardando ao sindico
atuar em juízo, ativa ou passivamente conforme o CPC art. 12 IX.
2.2
Instituição e constituição do condomínio.
O condomínio de edificações é regrado por três normas funcionais,
são elas. Ato de instituição, previsto no CC 1.332, deve ser inscrito no
registro de imóveis, contendo a individualização de cada unidade, a fração
ideal atribuída relativamente a cada condômino e a que se destina. A convenção
de condomínio; art. 1.333 do CC documento que enfatiza os direitos e
deveres de cada condômino escrita por titulares e a utilização do prédio é por
ela regulada. Tem efeito coercitivo, com força para transcender as pessoas que
assinaram o instrumento para que sejam sujeitos de cumprimento tanto os
condôminos quanto os locatários. A convenção é uma autentica lei interna da
comunidade regendo os comportamentos de todos os condôminos e demais pessoas
que ali repartem o espaço. O regulamento interno é complemento
da convenção. É uma regra com detalhes minuciosos, específicos, sobre o uso da
coisa comum, regulamentando a vida condominial estabelecendo uma disciplina do
uso e funcionamento das coisas e geralmente é exposto a locais visíveis,
quadros de avisos, elevadores.
2.3
Estrutura Interna do condomínio.
O condomínio é composto por unidade autônoma e áreas comuns, art.
1.331 CC. Pode-se definir por unidade autônoma, escritório, lojas, apartamentos
etc. e o proprietário poderá alugar ceder, gravá-la, sem necessidade de autorização
dos outros condôminos.
No edilício, os demais condôminos não tem preferencia na aquisição
como acontece nos condomínios comuns art. 504 CC, porem se for de mais de um
dono aplicar-se-á a regra do condomínio comum.
Para efeitos tributários, cada condômino respondera pelas taxas de
impostos municipais, estaduais e federais nas formas dos respectivos
lançamentos.
2.4
Dos Direitos e Deveres dos condôminos.
Os regramentos dos condomínios edilícios são exigidos para que se
tenha uma convivência harmoniosa, dentre essas normas temos as de restritivas
de direitos, dos deveres e a indicativa dos direitos de cada condômino. Veremos
a seguir quais são essas regras e como elas se sucedem.
2.4.1
Dos Deveres dos condôminos.
Aludido ao artigo 1.336 I e IV, elencam os verbos dos deveres; A
primeira obrigação do consorte é contribuição. Nela consiste em contribui com
as despesas para conservação do prédio sejam elas para despesas de reparos
necessários e obra estrutural para o bem comum. É uma obrigação propter rem, trata-se de um dever de
quem tem a coisa em seu domínio.
O condômino é proibido de introduzir qualquer inovação nas partes
comuns, pois em relação a elas, ele não é proprietário. Não seria licito fechar
passagem de uso comum para uso pessoal.
Não lhe será permitido modificar a forma nem a cor da fachada das
partes e esquadrias externas. Desse modo nenhum condômino poderá pintar suas
paredes externas diferentemente do padrão do condomínio, sendo que qualquer
alteração depende da autorização da unanimidade dos condomínios.
Os condôminos estão sujeitos a normas da boa vizinhança, não
podendo usar a coisa de forma inadequada ou degradar a coisa do uso comum. A manutenção de animais no prédio deve estar
coligada a convenção, caso ela seja omissa, será presumida a sua autorização,
por outro lado se for vedada a presença de animais que causam incômodos ou
coloquem em risco a segurança dos demais condôminos essa deverá ser provada.
As clausulas restritivas e proibitiva das convenções, devem estar
em consonância com as normas legais referente ao acordo mínimo e aos artigos da
lei 4.591/64 art. 10 e 19 e ao CC art.
1.277 e 1.336, IV
2.4.2
Dos Direitos dos condôminos.
No regime de condômino edilício há uma combinação de dois direitos
reais, sobre a propriedade e a copropriedades. As principais estão elencadas no
CC art. 1.335 i. I, II e III, sendo outros direitos previstos no art. 1.338 e
1339, § 2.
Como proprietário da coisa autônoma, poderá o proprietário exercer
todos poderes inerente em relação a sua propriedade, todavia, seu poder
jurídico deve ser exercido dentro dos limites das convenções estabelecidas.
A utilização das partes comuns deve obedecer à destinação do
edifício, não cabendo mudança do que foi destinado o uso da coisa.
Terá o direito de votar e participar de deliberações nas
assembleias, desde que o condômino esteja quite com seu pagamento condominial,
poderá o condômino ser representado através de procuradores desde que este
tenha procuração especifica para exercer.
3
Da administração do Condomínio
A administração do condomínio edilício é regulada em seção própria
do CC art. 1.347 a 1.356, que através de um síndico mandatário de dois anos de
vigência, permitida a reeleição pelo conselho fiscal e pelas assembleias
gerais.
Compete ao síndico representar passiva e ativamente o condomínio,
em juízo ou fora dele, não fará justa a remuneração se não estiver
regulamentada. Pode ser síndico um condômino ou mesmo empresa estranha ao
condomínio, que na maioria são empresas especializadas em administração de
condomínio.
Como o síndico administra bens alheios, deve ele se obrigar as
prestações de contas em assembleias anuais ou quando exigidas.
A convenção poderá prever a figura de um subsíndico, que será
eleito por assembleia para auxiliar o síndico em suas funções e eventualmente
substituí-lo.
A ausência da prestação de contas constitui ato grave de violação
a um dos principais deveres do síndico. Desse modo, a simples omissão
representa um potencial para a destituição do síndico, salvo comprovado motivo
justo pela falta.
4
Da Extinção do condomínio.
Diferentemente do condomínio tradicional, que pode ser extinto a
todo o momento, o edilício incide sobre o solo e partes de coisa comum sobre
propriedade de coisa comum ao edifício e dessa forma, foi feito para perdurarem
no tempo, não poderá ser extinto pelos condôminos por convenção nem por vias
judiciais.
Todavia o condomínio poderá se extinguir por vários motivos,
casuais ou judiciais, vejamos alguns;
Pela destruição do imóvel, casos fortuitos ou força maior; pela
demolição voluntária por razões urbanistas, condenação do prédio; pela
desapropriação do edifício; pela confusão, quando todas as unidades autônomas
forem adquiridas por uma só pessoa.
Conclusão
Diante de toda a explanação relativa a condomínio edilício,
concluímos que tal instituto consagrou-se em nosso ordenamento, bem como em
diversas normas e doutrinas de forma surpreendente, o que se deu pela
necessidade pública, avanços tecnológicos e modernização do padrão cultural
brasileiro. Basicamente, o condomínio edilício chegou para suprir a carência de
habitação existente à época, mas alcançou uma nova forma de aproveitar o solo
urbano, que por meio de edificações em pavimentos multiplicou o espaço
habitável dos terrenos, abrigando mais pessoas por custos mais acessíveis. A
regulamentação do condomínio edilício sofreu mutações consideráveis, o que
logicamente se conclui ser um instituto bastante complexo, regado com bastantes
divergências. Não obstante isso, tal matéria tem norteado a sociedade com uma
legislação que embora insuficiente, se tornou básica para um convívio em comum
dentro de uma mesma propriedade, com o devido respeito às regras de vizinhança.
A meu ver, a lei tanto especial, quanto o próprio Código Civil,
supre grande parte das necessidades dos sujeitos habitantes da propriedade em
planos horizontais (condomínio edilício), no entanto, não se admite a concessão
de personalidade jurídica própria ao condomínio, o que pra mim, seria de suma
importância no que tange a autonomia e desenvoltura no âmbito jurídico,
principalmente quanto à aquisição de propriedades imóveis para incorporação,
que é impossível ocorrerem em nome do condomínio. Assim, o condomínio edilício
não é nada mais nada menos que uma ficção jurídica existente na órbita do
Direito que pelo visto continuará sem personalidade jurídica por muito tempo.
Condomínio
Introdução
Via de regra, diz-se que a
propriedade pertence a somente um sujeito de direito, todavia, ocorre hoje no
direito brasileiro a acepção de propriedade por mais de um sujeito, em que se
pode perceber a existência da propriedade também nos chamados condomínios. Há,
ainda, há divergências doutrinárias no que concerne ao estudo sobre a
propriedade condominial, despertando, ainda, a preocupação de alguns
doutrinadores, como por exemplo, Clóvis Beviláqua, ao dizer que o condomínio é
uma forma anormal de propriedade. Existe o caráter anormal do condomínio, em
princípio, pois há certa resistência em conceber que um mesmo objeto possa ser
titulado por mais de um sujeito de direito, que possui o poder de proprietário
ou domínio. Pois bem, ainda que controverso, o fato é que tal instituto se
torna mais comum sua compreensão e extensão no âmbito do direito e em meio à
sociedade atual.
Portanto,
o condomínio ou compropriedade é o direito de propriedade que mais de um
sujeito de direito titula sobre determinado objeto ou bem, devendo atingir as
suas funções sociais a fim de beneficiar a coletividade dos que condominam.
1
Do Condomínio Voluntário.
1.1
Conceito e espécies. O condomínio fechado.
O conceito que temos de propriedade é que uma única pessoa possua
um bem, que está ligada a uma subtração excluindo qualquer outro sujeito
relativo ao bem, porem, temos casos em que este mesmo bem possa ser agregado a
mais de uma pessoa e passa a ser chamado de condomínio. A comunhão ocorre no
momento em que duas ou mais pessoa possuem uma pluralidade de vontade sobre um
direito real, podendo ser este a usufruto, servidão, uso e habitação
definidamente como condomínio em geral a comunhão de propriedade.
Podemos elencar a indivisão de uma comunhão quando se tratamos
de falecimento de um proprietário, no
qual deixa o bem para dois ou mais herdeiros; da coisa que foi alienada a dois
ou mais adquirente; um negócio adquirido por dois ou mais indivíduos; da
ocupação feita por duas ou mais pessoa a uma coisa que no tinha dono. Sempre
que houver um direito elementar do proprietário e esse pertencerem a mais de um
titular, existirá um condomínio ou domínio comum sobre o bem ( CC, art. 1.228),
cabendo a cada um de seus condôminos o direito ideal sobre a coisa, assegurando
uma quota ou fração ideológica e não material, ficando atribuída a exclusividade jurídica ao conjunto a
qualquer pessoa estranha àquela coisa. Quando ao que rege ao direito real, este
não há de haver intervenientes de conflitos, uma vez que cada condômino exerce
o direito de propriedade de propriedade, por ser uno e de incidência ideais
sobre cada um.
O CC disciplina o condomínio em geral, sejam eles nas suas
modalidades tradicional ou comum, voluntário, necessário ou legal. (art. 1.314,
1.327).
·
Condomínio Convencional ou voluntário; Essa
modalidade vem do animus, de cada
individuo quando suas ou mais pessoa adquirem um mesmo bem.
·
Eventual; esse vem da vontade de terceiro. Um
doador ou testador quando trás uma liberalidade a múltiplas pessoas.
·
Legal ou Necessário; O que vem da lei, tais
como Muros, cercas, paredes etc.
As formas de condomínio podem ser notadas nas seguintes
categorias: a pro diviso ou pro indivio, transitório ou permanente, sendo no
primeiro conjunto, o pro diviso há uma mera aparência de condomínio, embora
tenha comunhão de direito. Isso se dá pelo fato de cada um ter uma parte certa
da coisa, ao passo que no pro indiviso, a comunhão é de direito de fato, pois
nele não há partes certas. O segundo conjunto, transitório, é aquele que pode
ser desfeito a qualquer tempo pela vontade de qualquer condômino, chamamos de
eventual ou convencional, ao passo que o permanente, é o legal e perdura
enquanto existir a situação que o determinou. Ex. uma parede, divisória. O
Objeto poderá este ser universal quando abrange todos os bens ou singular
incidente sobre coisas determinadas.
Os condomínios fechados se diferem dos edilícios, são lotes
fechados que nenhum vinculo tem com os edilícios. São proliferados em virtudes
de segurança familiar ou individual e cada um tem demarcado seu espaço, ao
passo que no edilício, uma torre de um edifício considera-se um bem comum aos
usuários daquele condomínio.
No condomínio fechado há um compromisso que foi reconhecido
jurisprudencialmente, associações no que tange a cobrança de taxas de serviços
e manutenção para evitar que algum se beneficie sem o cumprimento da obrigação,
porém essas taxas não podem ser impostas aos condôminos que não aderiram ao ato
que instituem os encargos, porém, advém do colegiado a solução que diz que as
taxas dos serviços de limpeza e manutenção são de bem comum e ela deve ser
respeitada para o bem estar de todos que ali convivem.
1.2
Direitos e deveres dos Condôminos.
(Art. 1.314 do CC). Esse artigo contempla que cada um poderá usar
a coisa conforme sua destinação, exercendo os direitos compatíveis com a
indivisão e defendendo sua posse.
Ao aludir que o condômino poderá exercer os direitos sobre a
coisa, que cada um tem de direito, esses não poderão impedir que os outros
usufruam dos direitos respectivos a sua quota parte e qualquer compossuidor
poderá se valer do interdito para possessório ou da legitima defesa para
tolhimento de qualquer outro compossuidor exerça uma posse exclusiva sobre
qualquer parte da comunhão. Poderá ser instituída aos coproprietários uma
divisão de fato para a utilização pacífica do direito de cada um definido
apenas a parte definida.
O direito de usar não dá ao condômino o poder de mudar sem o
consentimento dos demais, ficando também obrigado a reparar o dano que por
ventura venha causar. Os frutos percebidos da coisa comum são também de direito dos demais.
Se o imóvel estiver locado a terceiro, tem o condômino de pedi-lo
para uso próprio, sendo, também, que nenhum condômino poderá sem prévio
consenso dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos (art.
1.314, § único). Embora o condômino possa usar a coisa ele tem que sujeitar-se
a deliberação da maioria.
No que tange aos herdeiros, qualquer coerdeiros poderá exigir a
universalidade da herança ao terceiro que indevidamente a possua, sendo que
esse último, não poderá opor-lhe, em exceção, seu caráter principal.
Os deveres dos comproprietários correspondem ao uso da
administração da coisa comum, sendo correspondentes as obrigações recíprocas;
podem usar a coisa comum sem que essa não seja deteriorada privando os outros
consortes, a despesa referente à conservação da coisa e interesse comum deverá
ser de responsabilidade de todos.
O Aludido art. 1.316 cc, vislumbra que as dividas que forem assumidas
por demais condômino, a renuncia lhes aproveita... adquirindo assim a parte
ideal de quem renunciou, na proporção que lhe foi paga e quando a divida for
adquirida por todos consorte, sem a imputabilidade da parte de cada um, essa se
entenderá que que cada qual se obrigou na proporcionalidade de cada quinhão na coisa comum. Se a divida for
contraída por um dos consortes, em proveito a comunhão, obriga-se o
contratante, porém é lhe assegurado o direito de regresso contra os demais (art. 1.318 CC,).
1.3
Extinção do condomínio.
O artigo 1.230 dispõe da divisão da coisa comum, porém se os
condôminos fizerem um pacto de não dividi-la, este valerá por cinco anos sendo
passível de prorrogação. Se a divisão foi estabelecida por doador, entender se
á da mesma forma, todavia, se grave razões subjacente a coisa, poderá o juiz
determinar a divisão antes do prazo.
A divisão é o meio adequado para findar o condomínio, porém,
poderá esta ser amigável ou judicial, desde que todos sejam maiores e capazes e
a primeira hipótese terá que ser feita por escritura pública, sendo que a
judicial se não houve acordo entre os condôminos.
A ação de divisão é imprescritível e poderá ser ajuizada a
qualquer tempo. No caso de posse de um condômino na comunhão, e essa veio a
cessar, a prescrição consumar se á aquisitiva, não sendo mais passível de
divisão.
A jurisprudência tem admitido tal modalidade aquisitiva em casos
especiais, quando um condômino tenha a posse exclusiva de um usocapiendo e na
aparência de dono da coisa, impedindo a composse de demais condôminos. O mesmo
acontecerá quando diversos condôminos possuírem a posse por quinze anos e a
divisão é simplesmente declaratório e não atribuída a propriedade.
1.4
Administração do condomínio
Os condôminos poderão usar a coisa comum pessoalmente, salvo
alguma possibilidade que os impeçam, a coisa deverá ser administrada, vendida
ou alugada.
Se os consortes resolverem que a coisa deve ser administrada, a
maioria deverá escolher o administrador que poderá ser estranho ao condomínio e
escolheram também a forma que será o regime de administração.
O art. 1.324 CC alude que administrar sem oposição dos outros se
presume representante comum e por não ter animo de dono não poderá esse
usucapiar, salvo em situações excepcionais. Os poderes que são conferidos a
esses, são administrativo, não podendo exercer poderes especiais tais como
alienação a coisa comum.
Os casos em que o condomínio tenha um administrador o que
prevalecerá sempre será a maioria, sendo desprezada a minoria.
2
Do condomínio Edilício.
Embora a propriedade horizontal seja desde a idade média, o
sistema existente não tem uma disciplina jurídica bem definida para
regulamentar convenientemente.
No Brasil, o código nada dispôs sobre o assunto. No entanto depois
da primeira guerra mundial, com inicio a era industrial, gerou um grande
aumento demográfico valorando os terrenos urbanos e com necessidade de
aproveitar espaços culminou a instituição de condomínios nos prédios de mais de
um andar distribuído por mais de um proprietário.
O primeiro diploma a tratar do condomínio edilício ou em
edificações foi o decreto lei 5.481/28 que regulou timidamente a matéria e
posteriormente modificado pelo decreto lei 5.234/48, quando veio à lei 4.591/64
que regulou com mais vigor as edificações e que, tal lei foi recepcionadas pelo código de 2002
regulando os direitos e deveres dos condôminos bem como as competências das
assembleias e dos síndicos.
Caracteriza o condomínio edilício pela apresentação de uma
propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa, sendo que cada
condômino seja titular da unidade autônoma e titular de partes ideais que são
partes comuns a todos que ali residem.
2.1
Natureza Jurídica
São abordadas algumas teorias de natureza jurídica sobre o
condômino edilício, como é o caso da teoria da comunhão de bens, mas logo se
afasta ao perceber que, embora tenha uma comunhão de bens estabelecida, cada um
dos proprietários é titular de uma unidade, restando apenas o bem comum entre
os condôminos.
Devidos a contrapontos para identificar a natureza jurídica, o
condomínio edilício não tem personalidade jurídica, resguardando ao sindico
atuar em juízo, ativa ou passivamente conforme o CPC art. 12 IX.
2.2
Instituição e constituição do condomínio.
O condomínio de edificações é regrado por três normas funcionais,
são elas. Ato de instituição, previsto no CC 1.332, deve ser inscrito no
registro de imóveis, contendo a individualização de cada unidade, a fração
ideal atribuída relativamente a cada condômino e a que se destina. A convenção
de condomínio; art. 1.333 do CC documento que enfatiza os direitos e
deveres de cada condômino escrita por titulares e a utilização do prédio é por
ela regulada. Tem efeito coercitivo, com força para transcender as pessoas que
assinaram o instrumento para que sejam sujeitos de cumprimento tanto os
condôminos quanto os locatários. A convenção é uma autentica lei interna da
comunidade regendo os comportamentos de todos os condôminos e demais pessoas
que ali repartem o espaço. O regulamento interno é complemento
da convenção. É uma regra com detalhes minuciosos, específicos, sobre o uso da
coisa comum, regulamentando a vida condominial estabelecendo uma disciplina do
uso e funcionamento das coisas e geralmente é exposto a locais visíveis,
quadros de avisos, elevadores.
2.3
Estrutura Interna do condomínio.
O condomínio é composto por unidade autônoma e áreas comuns, art.
1.331 CC. Pode-se definir por unidade autônoma, escritório, lojas, apartamentos
etc. e o proprietário poderá alugar ceder, gravá-la, sem necessidade de autorização
dos outros condôminos.
No edilício, os demais condôminos não tem preferencia na aquisição
como acontece nos condomínios comuns art. 504 CC, porem se for de mais de um
dono aplicar-se-á a regra do condomínio comum.
Para efeitos tributários, cada condômino respondera pelas taxas de
impostos municipais, estaduais e federais nas formas dos respectivos
lançamentos.
2.4
Dos Direitos e Deveres dos condôminos.
Os regramentos dos condomínios edilícios são exigidos para que se
tenha uma convivência harmoniosa, dentre essas normas temos as de restritivas
de direitos, dos deveres e a indicativa dos direitos de cada condômino. Veremos
a seguir quais são essas regras e como elas se sucedem.
2.4.1
Dos Deveres dos condôminos.
Aludido ao artigo 1.336 I e IV, elencam os verbos dos deveres; A
primeira obrigação do consorte é contribuição. Nela consiste em contribui com
as despesas para conservação do prédio sejam elas para despesas de reparos
necessários e obra estrutural para o bem comum. É uma obrigação propter rem, trata-se de um dever de
quem tem a coisa em seu domínio.
O condômino é proibido de introduzir qualquer inovação nas partes
comuns, pois em relação a elas, ele não é proprietário. Não seria licito fechar
passagem de uso comum para uso pessoal.
Não lhe será permitido modificar a forma nem a cor da fachada das
partes e esquadrias externas. Desse modo nenhum condômino poderá pintar suas
paredes externas diferentemente do padrão do condomínio, sendo que qualquer
alteração depende da autorização da unanimidade dos condomínios.
Os condôminos estão sujeitos a normas da boa vizinhança, não
podendo usar a coisa de forma inadequada ou degradar a coisa do uso comum. A manutenção de animais no prédio deve estar
coligada a convenção, caso ela seja omissa, será presumida a sua autorização,
por outro lado se for vedada a presença de animais que causam incômodos ou
coloquem em risco a segurança dos demais condôminos essa deverá ser provada.
As clausulas restritivas e proibitiva das convenções, devem estar
em consonância com as normas legais referente ao acordo mínimo e aos artigos da
lei 4.591/64 art. 10 e 19 e ao CC art.
1.277 e 1.336, IV
2.4.2
Dos Direitos dos condôminos.
No regime de condômino edilício há uma combinação de dois direitos
reais, sobre a propriedade e a copropriedades. As principais estão elencadas no
CC art. 1.335 i. I, II e III, sendo outros direitos previstos no art. 1.338 e
1339, § 2.
Como proprietário da coisa autônoma, poderá o proprietário exercer
todos poderes inerente em relação a sua propriedade, todavia, seu poder
jurídico deve ser exercido dentro dos limites das convenções estabelecidas.
A utilização das partes comuns deve obedecer à destinação do
edifício, não cabendo mudança do que foi destinado o uso da coisa.
Terá o direito de votar e participar de deliberações nas
assembleias, desde que o condômino esteja quite com seu pagamento condominial,
poderá o condômino ser representado através de procuradores desde que este
tenha procuração especifica para exercer.
3
Da administração do Condomínio
A administração do condomínio edilício é regulada em seção própria
do CC art. 1.347 a 1.356, que através de um síndico mandatário de dois anos de
vigência, permitida a reeleição pelo conselho fiscal e pelas assembleias
gerais.
Compete ao síndico representar passiva e ativamente o condomínio,
em juízo ou fora dele, não fará justa a remuneração se não estiver
regulamentada. Pode ser síndico um condômino ou mesmo empresa estranha ao
condomínio, que na maioria são empresas especializadas em administração de
condomínio.
Como o síndico administra bens alheios, deve ele se obrigar as
prestações de contas em assembleias anuais ou quando exigidas.
A convenção poderá prever a figura de um subsíndico, que será
eleito por assembleia para auxiliar o síndico em suas funções e eventualmente
substituí-lo.
A ausência da prestação de contas constitui ato grave de violação
a um dos principais deveres do síndico. Desse modo, a simples omissão
representa um potencial para a destituição do síndico, salvo comprovado motivo
justo pela falta.
4
Da Extinção do condomínio.
Diferentemente do condomínio tradicional, que pode ser extinto a
todo o momento, o edilício incide sobre o solo e partes de coisa comum sobre
propriedade de coisa comum ao edifício e dessa forma, foi feito para perdurarem
no tempo, não poderá ser extinto pelos condôminos por convenção nem por vias
judiciais.
Todavia o condomínio poderá se extinguir por vários motivos,
casuais ou judiciais, vejamos alguns;
Pela destruição do imóvel, casos fortuitos ou força maior; pela
demolição voluntária por razões urbanistas, condenação do prédio; pela
desapropriação do edifício; pela confusão, quando todas as unidades autônomas
forem adquiridas por uma só pessoa.
Conclusão
Diante de toda a explanação relativa a condomínio edilício,
concluímos que tal instituto consagrou-se em nosso ordenamento, bem como em
diversas normas e doutrinas de forma surpreendente, o que se deu pela
necessidade pública, avanços tecnológicos e modernização do padrão cultural
brasileiro. Basicamente, o condomínio edilício chegou para suprir a carência de
habitação existente à época, mas alcançou uma nova forma de aproveitar o solo
urbano, que por meio de edificações em pavimentos multiplicou o espaço
habitável dos terrenos, abrigando mais pessoas por custos mais acessíveis. A
regulamentação do condomínio edilício sofreu mutações consideráveis, o que
logicamente se conclui ser um instituto bastante complexo, regado com bastantes
divergências. Não obstante isso, tal matéria tem norteado a sociedade com uma
legislação que embora insuficiente, se tornou básica para um convívio em comum
dentro de uma mesma propriedade, com o devido respeito às regras de vizinhança.
A meu ver, a lei tanto especial, quanto o próprio Código Civil,
supre grande parte das necessidades dos sujeitos habitantes da propriedade em
planos horizontais (condomínio edilício), no entanto, não se admite a concessão
de personalidade jurídica própria ao condomínio, o que pra mim, seria de suma
importância no que tange a autonomia e desenvoltura no âmbito jurídico,
principalmente quanto à aquisição de propriedades imóveis para incorporação,
que é impossível ocorrerem em nome do condomínio. Assim, o condomínio edilício
não é nada mais nada menos que uma ficção jurídica existente na órbita do
Direito que pelo visto continuará sem personalidade jurídica por muito tempo.
